UU Reforma Agraria Disahkan, Land Bank Emiten Properti Jadi Sorotan

Pengesahan UU Reforma Agraria 2026 mulai menjadi perhatian pelaku pasar, khususnya di sektor properti. Sorotan terutama tertuju pada emiten developer yang memiliki cadangan lahan atau land bank dalam jumlah besar dan terkonsentrasi di wilayah tertentu.

DPR RI resmi mengesahkan Rancangan Undang-Undang (RUU) tentang Pengaturan Reforma Agraria menjadi undang-undang dalam Rapat Paripurna pada Selasa (22/9/2026). 

Pengesahan tersebut menjadi bagian dari upaya pemerintah dan DPR mengatur persoalan ketimpangan penguasaan tanah, konflik agraria, redistribusi lahan, hingga pembatasan penguasaan dan kepemilikan tanah.

Bagi industri properti, aturan tersebut menjadi perhatian karena developer umumnya membutuhkan cadangan lahan sebagai bahan baku pengembangan proyek dalam jangka panjang. 

Namun, pengesahan UU tersebut belum berarti seluruh land bank milik perusahaan properti otomatis menjadi objek reforma agraria.

Baca Juga: BI Rate 5,75% 2026, RDPT Masih Menarik Dicermati Investor

Land Bank Jadi Perhatian Emiten Properti

PT Ciputra Development Tbk (CTRA) menjadi salah satu emiten yang memberikan perhatian terhadap perkembangan aturan tersebut. Perseroan menegaskan tetap menjaga cadangan lahan karena memiliki peran penting dalam keberlangsungan pengembangan bisnis.

Meski demikian, CTRA masih mempelajari dampak UU Pengaturan Reforma Agraria terhadap kinerja perusahaan secara keseluruhan.

“Land bank itu adalah bahan baku kami, sehingga bagaimanapun harus kami jaga,” ujar Direktur Ciputra Development, Harun Hajadi, seperti dikutip dari Kontan, Jumat (25/9/2026).

Di tengah munculnya sentimen dari aturan baru tersebut, kondisi industri properti juga masih dipengaruhi tingkat suku bunga. Bank Indonesia mempertahankan suku bunga di level 5,75% pada September 2026.

Harun mengatakan keputusan tersebut belum memberikan dampak signifikan terhadap kinerja CTRA. Kondisi industri juga dipengaruhi siklus permintaan sektor real estate yang sedang mengalami penurunan pada 2026.

Sekitar 30% pendapatan CTRA saat ini berasal dari aset recurring income. Porsi tersebut diperkirakan masih berada di kisaran yang sama.

“Kami tumbuh secara organik saja, tidak perlu dipaksakan. Sebab, semua tergantung pasar, sehingga untuk recurring itu pasarnya harus tepat juga,” katanya.

UU Reforma Agraria Tidak Otomatis Ambil Land Bank

Analis Maybank Sekuritas Indonesia Kevin Halim menjelaskan bahwa UU Reforma Agraria diarahkan untuk memperbaiki distribusi dan pemanfaatan lahan melalui pengawasan terhadap lahan yang terkonsentrasi, kurang dimanfaatkan, maupun berada dalam sengketa.

Lahan yang memenuhi kriteria tertentu berpotensi ditetapkan sebagai objek reforma agraria untuk kemudian didistribusikan sesuai mekanisme yang diatur dalam UU.

“Bagi emiten properti, masterplan dan pipeline proyek yang sudah ada semestinya dapat memitigasi risiko terkait lahan terlantar, meskipun aspek konsentrasi lahan tetap menjadi pertimbangan utama,” ujarnya, sebagaimana dikutip dari Kontan.co.id, Jumat (25/9/2026).

Menurut Kevin, pelaku pasar juga perlu mencermati lembaga penyelenggara reforma agraria dan kewenangan yang diberikan melalui aturan baru. 

Selain itu, UU mengatur pembatasan kepemilikan tanah dan kompensasi bagi pemegang hak atas tanah tertentu yang lahannya ditetapkan sebagai objek reforma agraria.

Baca Juga: Simpanan Valas 2026 Melonjak, Nasabah Makin Banyak Pegang Dolar?

Detail mengenai batas kepemilikan serta mekanisme penerapannya masih membutuhkan aturan pelaksana. Pemerintah sendiri menyatakan akan menyiapkan sejumlah peraturan turunan, termasuk terkait batas maksimum kepemilikan tanah.

“Luasnya wewenang BRAN serta penerapan batas kepemilikan tanah di kemudian hari sebagai aspek-aspek utama yang perlu dicermati,” ungkapnya.

Sementara itu, Analis sekaligus Branch Manager Panin Sekuritas Pondok Indah Elandry Pratama menilai belum tepat jika pengesahan UU langsung diartikan sebagai ancaman terhadap seluruh land bank perusahaan properti.

Menurutnya, aturan tersebut memang membuka ruang untuk penataan dan pembatasan penguasaan tanah, tetapi besaran batas kepemilikan dan mekanisme implementasinya masih menunggu aturan turunan.

“Jadi dalam jangka pendek, dampaknya lebih besar ke sentimen pasar dan persepsi risiko dibanding langsung ke operasional,” ujarnya.

Daftar Emiten dengan Land Bank Besar

Berdasarkan data yang tercantum dalam riset, sejumlah emiten properti memiliki cadangan lahan dalam jumlah besar. PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) memiliki sekitar 5.519 hektare, disusul CTRA sekitar 4.368 hektare dan PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) sekitar 2.324 hektare.

Sementara itu, PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (PANI) memiliki sekitar 1.809 hektare, PT Lippo Karawang Tbk (LPKR) sekitar 1.321 hektare, PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI) sekitar 1.936 hektare, dan PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) sekitar 522 hektare.

Phintraco Sekuritas menilai besarnya land bank saja belum cukup untuk menentukan besarnya risiko. Status hak atas tanah, lokasi, tingkat pemanfaatan, perizinan, serta keberadaan development pipeline juga menjadi faktor penting.

Dalam riset tersebut, BSDE memiliki cadangan lahan terbesar, tetapi sebagian besar berada di kawasan BSD City yang memiliki masterplan dan pipeline pengembangan. CTRA juga memiliki cadangan besar, tetapi sebagian proyek dikembangkan melalui skema joint operation atau Kerja Sama Operasi sehingga tidak seluruh lahan menjadi kepemilikan langsung perseroan.

SMRA memiliki lahan yang tersebar di sejumlah lokasi, sedangkan PWON memiliki cadangan lebih kecil dan porsi pendapatan recurring income yang besar.

Baca Juga: Bursa Asia Menguat, Investor Menanti Pertemuan Trump-Xi Pekan Ini

Suku Bunga Masih Jadi Faktor Penting

Selain UU Reforma Agraria, kondisi suku bunga tetap menjadi faktor yang diperhatikan sektor properti. Suku bunga BI sebesar 5,75% dinilai belum memberikan dorongan kuat terhadap permintaan properti karena biaya pembiayaan masih relatif tinggi.

“Namun level bunga saat ini masih cukup tinggi, sehingga belum menjadi katalis kuat untuk mendorong permintaan properti secara agresif, terutama segmen yang sensitif terhadap cicilan,” katanya.

Ruang pelonggaran kebijakan moneter juga dinilai perlu memperhatikan kondisi global, nilai tukar rupiah, dan arus modal.

“Emiten dengan neraca keuangan yang sehat, utang terkendali dan recurring income kuat akan relatif lebih defensif menghadapi kondisi ini,” paparnya.

Prospek Properti 2026-2027

Memasuki akhir 2026 hingga 2027, prospek sektor properti masih akan dipengaruhi kombinasi antara kebijakan pertanahan, suku bunga, permintaan pasar, dan kemampuan masing-masing developer mengelola proyek.

Developer dengan proyek strategis, presales yang kuat, pendapatan berulang, serta kondisi keuangan yang sehat memiliki karakteristik bisnis yang berbeda dibanding perusahaan yang lebih bergantung pada penjualan lahan baru.

Elandry menyebut sejumlah faktor yang dapat menjadi katalis sektor properti, termasuk insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP), peluncuran proyek baru, pertumbuhan recurring income, serta peluang penurunan suku bunga apabila kondisi global dan rupiah lebih mendukung.

Dengan demikian, UU Reforma Agraria 2026 belum secara otomatis mengubah seluruh land bank emiten properti menjadi objek redistribusi. 

Risiko dan dampaknya tetap bergantung pada aturan turunan, status tanah, lokasi, tingkat pemanfaatan, serta seberapa jauh lahan telah masuk dalam rencana pengembangan.

Bagi pasar, perkembangan aturan mengenai batas maksimum kepemilikan tanah dan mekanisme penetapan objek reforma agraria menjadi hal yang masih perlu dicermati. Pemerintah juga telah menyatakan komitmen untuk menyelesaikan peraturan pelaksana yang menjadi amanat UU tersebut.

Disclaimer: Informasi ini disajikan untuk tujuan edukasi dan informasi, bukan merupakan ajakan atau rekomendasi untuk membeli/menjual produk keuangan tertentu. Investasi memiliki risiko, keputusan investasi sepenuhnya berada di tangan masing-masing investor.